Особен режим на управление на общите части

[mariyangg]

Здравейте!
Надявам се колегите с повече опит по ЗУЕС да разяснят малко ситуацията.

Чл. 2. (1) Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.

(2) Договорът по ал. 1 се вписва по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.

Неясно ми е в тази ситуация при особен режим на управление на общите части дали трябва да се регистрира ЕС, дали трябва да има ОС и УС и КС.
Предварително благодаря на откликналите се.

[mariyangg]

хайде помогнете

[mariyangg]

изглежда ситуацията е неясна не само за мен

[prattler]

mariyangg, вземи да прочетеш целия закон и ще намериш отговорите

[mariyangg]

законът съм го чел и препрочел, но за особения режим на управление само е споменато в началото и това е.
чл.2 казва че управлението ще се осъществява от инвеститора, т.е. управителя ще се определя от него.Но в този случай статута на управител определен от инвеститора и статута на управител определен от ОС според мен са различни, съответно различни са и обязаностите им(мое мнение, не ангажирам никого с него).

[olga]

Единствено ОС на ЕС избира управител/УС, респективно и КС. Задължение на управителя е да регистрира ЕС в регистъра на ЕС, поддържан в съответната община.
Чл. 2, като предвижда нотариална форма и вписване на договора за поддръжка на обектите в ЕС в комплекс от затворен тип, позволява договора за поддръжка да важи и за следващ собственик, т.е защитава интереса на инвеститора да събира таксите за поддръжка на комплекса.

[prattler]

Споделям казаното от olga.

[mariyangg]

Т.е. може да се получи следната ситуация:
В комплекс от затворен тип инвеститорът е продал 25 апартамента равняващи се на около 24% идеални части от общите части на комплекса.В свиканото ОС инвеститорът има голямо мнозинство и е нормално да иска да избере свой човек за управител=> на ОС управителя на фирмата инвеститор може сам да си се предложи за управител и сам да си се избере, съответно и сам със себе си да сключи договор за управление(образно казано- изхождайки от позицията че има необходимото мнозинство в ОС, така че да не се съобразява с останалите собственици).Единствената форма на контрол, която другите собственици могат да имат е чрез КС/контрольора, тъй като явявайки се един собственик инвеститорът ще бъде принуден да избира измежду останалите собственици.
В правилна посока ли са разсъжденията ми?

[olga]

Ако инвеститорът предлага услуги по поддръжката на комплекса, при вземане на съответното решение от ОС, избраният управител подписва договора за поддръжка с обслужващата компания. Ако инвеститорът си върши работата добре и предоставя информация за разходите на съответния вход за всеки месец, собствениците ще имат дори по-добър контрол върху управлението на входа. При разумен размер на таксата за поддръжка това е най-удобният начин за управление на ЕС.
Ако собствениците имат притеснение доколко управителят на инвеститора би защитавал интересите им като управител на ЕС, винаги могат да изберат техен представител за контрольор, който да следи условията и спазването на договора.

[mery21]

Здравейте!
Надявам се колегите с повече опит по ЗУЕС да разяснят малко ситуацията.

Чл. 2. (1) Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.

(2) Договорът по ал. 1 се вписва по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.

Неясно ми е в тази ситуация при особен режим на управление на общите части дали трябва да се регистрира ЕС, дали трябва да има ОС и УС и КС.
Предварително благодаря на откликналите се.

В тези текстове е регламентиран редът за УПРАВЛЕНИЕ на общите части при затворен тип, докато регистрацията на Етажната собственост е задължителна за всички сгради, които имат статут на ЕС.

[mariyangg]

Нещата в известна степен ми се поизясниха.
Благодаря на всички за мненията.

[kontrol]

Моето мнение е коренно противоположно:

В жилищните комплекси от затворен тип не е необходимо формирането на общо събрание и управител.

Аргументите за това са от систематическото тълкуване:
Обичайно е в началните текстове на закона да се посочи неговото приложно поле. Обратно, особеностите и допълненията се извеждат след общите положения. Съответствието с тази нормотворческа практика се очертава особено ясно от наименованието на разпоредбите. Гл. І "Общи положения" започва с раздел І "Предмет на закона". Явно в него се дефинира спрямо кои лица, време, място и тн. има действие уредбата.
Чл. 1 дава предмета (обхвата) на закона, а следващите разпоредби посочват изключенията. (Друг е въпросът дали изчерпателно и удачно.)
Изрично като "изключение" са уредени малките етажни собствености. При тях от значение е броят на обектите. Трябва да се припомни, че ако собствениците са само 2-ма, съгласно практиката на ВКС, ще се прилага режимът на съсобствеността. В останалите случаи вместо задълбочената уредба на ЗУЕС се прилага попоправеният режим на изчерпателно посочените членове от ЗС. (Дали тази техника е за приветстване е съмнително, но поне не буди спорове).
Жилищните комплекси от затворен тип са "озаглавени" като "особен режим на управление". Както е известно, специалните правила изключват общите, така че законодателят още в началото на закона иска да укаже, че неговите две форми на управление са неприложими в тези случаи. Това личи и от недопускащия други тълкувания ("безапелативния") текст на ал. 1 "Управлението ... се урежда с писмен договор". (А не примерно "и с писмен договор", "може да се уреди" или др.) Собственическите правомощия и задължения се осъществяват посредством свободата на договаряне.
ЗУЕС урежда изрично какво е "управление" в раздела с общите правила едноименната глава ІІ. Чл. 37 от УПЗНА посочва, че в термините се влага едно и също съдържание. Значи това управление, което законът урежда в същинската си част (като че ли нормите имат смесен гражданско- и административноправен характер), се урежда посредством договора по чл. 2.
Трябва да се обърне внимание, че чл. 2 препраща само за "управлението". Докато чл. 1 посочва, че ЗУЕС урежда и "правата и задълженията на собствениците и обитателите". Спрямо тях приложението на ЗУЕС не е изключено.

Наистина прави впечатление, че ЗУЕС не отговаря напълно на изискванията за нормативните актове. Заглавието не е пълно предметно (както посочих, според чл. 1 ЗУЕС урежда не само управлението); гл. ІІ повтаря заглавието на закона; гл. ІV и V също са свързани с управлението, а са обособени. Това обаче като че ли може да се обясни с факта, че законопроектът е бил значително преработен в КПВ. Първоначалната идея на вносителя (МС/ МРРБ) е била да има само двете форми на управление.

Напротив, в НС е прието да се диференцират три вида етажни собствености:
- малки - за което е променен ЗС
- общ режим по ЗУЕС
- режим за жилищните комплекси от закрит тип
Това е втори аргумент (историческо тълкуване) в подкрепа на застъпеното становище.

Като че ли единствената причина да се настоява, че някои, по неясно какъв критерий подбрани правила на ЗУЕС се прилагат към закритите жилищни комплекси, е, че иначе изглежда някак непривично да няма ОС. Да, обаче ЗУЕС урежда кондоминиуми, каквито досега никога е нямало по ПУРНЕС и сие.

С оглед договорната автономия обаче няма пречка в договора да се предвиди (или направо препрати изцяло или частично) към режим с ОС и УС.

Поради това не съм съгласен с първия абзац от първото мнение на Олга. Относно второто мнение: сключването на договор от ОС/ УС с ФЛ/ЮЛ е по общия режим; така договорът по чл. 2 би се обезсмислил (редукцио ад абсурдум). Мненията на Пратлер ми изглеждат надуто-заядливи и нищо-не-казващи, с една дума: неколегиални.

Все още няма практика в Сиелата. Наложи ми се, та попрегледах две-три статии по списанията - ама всички се измъкват.

[mariyangg]

Жилищните комплекси от затворен тип са "озаглавени" като "особен режим на управление". Както е известно, специалните правила изключват общите

В това направление бях тръгнал да разсъждавам и аз.

[mariyangg]

Относно второто мнение: сключването на договор от ОС/ УС с ФЛ/ЮЛ е по общия режим;

чл.11, ал1, т.11
Действително това е по общия режим- тук става въпрос за договор за поддръжка, докато по чл.2 се говори за договор за управление-особения режим.

[nevin_alibriam]

1.Съгласно чл.2, ал.1 от ЗУЕС „Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Съгласно ал.2 „Договорът по ал. 1 се вписва по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.”

При тази форма на управление възникват сериозни притеснения във връзка с възможността за ограничаване правата на потребителите по тези договори. Създават се предпоставки за доминиращото положение на инвеститора, който ще предоставя и услугите по управлението на сградата.
Още повече, че ЗУЕС не дава дефиниция на понятието „инвеститор”, а съгласно Закона за устройство на територията и отменени вече наредби по приложението му Инвеститор е лицето, придобило право на собственост върху обект в сградата, преди последната да бъде завършена.

2. Управление чрез провеждане на съвместни общи събрания на собствениците от всички сгради в Комплекса, т.е. в съответствие с чл.18, ал.1 от ЗУЕС „При необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености, може да се проведе съвместно общо събрание, за участието в което етажните собствености излъчват равен брой представители.
Ал. (2) Съвместното общо събрание се свиква по инициатива на управителния съвет (управителя) на една от етажните собствености и се провежда по общите правила за провеждане на общо събрание по този закон.
Ал.(3) Решенията се приемат с мнозинство две трети от присъстващите.”

Считам тази форма на управление за защитаваща в максимална степен правата на етажните собственици.

Видно от цитираната разпоредба на Закона, до нея се стига след провеждане на Общи събрания на всяка една от сградите, избиране на управител и представители (равен брой) които да вземат участие в съвместното общо събрание на собствениците на всички сгради в Комплекса. Всеки от представителите е с равен глас, като решенията се вземат с мнозинство две трети от присъстващите.

В този случай общността на собствениците остава неперсонифицирана и не може да поема задължения и да бъде носител на права.
3.Третата форма на управление, която може да бъде приложена за комплекса е чрез Създаване на сдружение на собствениците – чл. 25 и следв. от ЗУЕС. Създаденото сдружение е юридическо лице и може да бъде страна по договори за кредити и пр. За създаването му е необходимо да се свика учредително събрание, на което да присъстват лично или чрез представител всички собственици.


За съжаление новия ЗУЕС оставя без отговор много въпроси.

[anserk]

Още повече, че ЗУЕС не дава дефиниция на понятието „инвеститор”, а съгласно Закона за устройство на територията и отменени (ЗИ на ЗУТ, ДВ бр.65 от 2003) вече наредби по приложението му Инвеститор е лицето, придобило право на собственост върху обект в сградата, преди последната да бъде завършена и след това.

Някой ГЛУПАК замени "инвеститора" в редакцията от 2001 г. на ЗУТ с "възложител" от 2003 г., защото никога не е правил инвестиции и не е вадил от джоба си да инвестира.
Съгл.чл.161 (1) ЗУТ от 2001 г.: Инвеститор е собственикът на ИМОТА или лице, на което е учредено право на строеж в чужд имот(т.н.отстъпено право). Нормално е да инвестираш в нещо, на което си собственик. Другото е филантропия
Жилищния комплекс от затворен тип освен обекти - апартаменти, магазини, кафенета,...., има и инженерна инфраструктура, както и ППС, басейни, спортни съоръжения, паркинг,гаражи, пералня, ..., които обикновенно са собственост на инвеститора (един или няколко).
Така, че е естествено този/тези/, който държи 51% от собствеността да определя правилата, да калкулира разходите, да си назначи управител - един или няколко.
И в договора за наем на апартамента (както е например в Канада), отделно е вписана сумата, която се дължи за тези разходи за управление, определени по вписан нотариално заверен протокол и ако закъсаш с наема може да договаряш нещо с управителя, но ако не платиш сумата по тези разходи - на съд моментално.
У нас няма практика все още, а и не знам дали ще има, защото тези селища от затворен тип не са в традицията ни. Затова и ЗУЕС малко трудно ще покрие спесификата в ползването на този вид обекти.

[kontrol]

Още няколко размисли и страсти в подкрепа на горното ми мнение:

Да се поддържа становището, че все пак е необходимо ОС/ УС, изглежда напълно естествено. Такава е и практиката. Но тя е такава, тъкмо защото преди наистина беше задължително да има ОС/ УС -- нямаше го изключението по чл. 2 ЗУЕС. Не мисля, че пренасянето по навик е убедителен аргумент за законосъобразност.

Освен това, какво би уреждал тогава договорът по чл. 2, ако не е редът и правомощията на ОС/ УС? Вътрешният ред и външният вид на сградата? Ползването на зелените площи? Картите с чип? Таксата за охрана? Управлението на допълнителните обекти? ОК, няма лошо, договорната свобода го допуска. Но като допълнение. А чл. 2 изрично предвижда: урежда се "управлението на общите части". А ако се прилага същинската част на ЗУЕС, какво да му уреждаш тогава?

Попаднах на нещо, което отделя внимание по темата. На стр. 154 и 162 във "Въпроси на етажната собственост" изрично се застъпва обратното становище (че може да се прилага режимът на ЗС, наричан от автора "общ", и формите по ЗУЕС, наричани "специален режим"; дори различен режим на различните сгради). Но това все пак е Ставру.

nevin_alibriam,
Вие приемате, че е възможен избор на един измежду тритях варианта?
- наистина, жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на закона няма да има, ако не се сключи договор.
- за общото събрание на няколко входа и др.п. обаче е необходимо да имат "общи части"; отделните сгради в един комплекс може и да нямат.
- Сдружение се учредява за "етажната собственост"; може и сдружение на две или повече етажни собствености; но отново трябва да имат "общи части".

[nevin_alibriam]

Обикновено такива комплекси са изградени върху едно УПИ, пък макар и обединено от няколко по-малки. В тези случаи общи части са земята, басейните и др. подобрения изградени върху земята, за да бъдат ползвани от обитателите на всички етажни собствености. Обикновено има пропускателен пункт, затова е затворен комплекс, който отново обслужва всички. Да това са трите форми ан управление, които в съответствие с нормативната уредба могат да бъдат приложени. Третата хипотеза е трудно приложима в затворените комплекси в курортите, тъй като там обичайно собствениците са висок процент чужденци, а за учредяването трябва да присъстват лично или чрез представител, който аз го виждам с нотариално заверено пълномощно. Пак по закона един собственик може да представлява максимум до трима други и така малко се усложнява процедурата.

[nevin_alibriam]

Относно Ставру, имам неговата Въпроси на българското вещно право - мога само да кажа толкова много хартия и нищо полезно. Но това е лично мнение.

[kontrol]

От които първите 30-ина - съдържание

По отношение на басейни, обслужващи обекти (напр. сграда с магазин) и тн. имам притеснението, че те не са общи части, особено ако са собственост на трето лице или на инвеститора. Наистина, те са предназначени за общо ползване, т.е. донякъде биха могли да спаднат към този подвид на общите части, но могат да са извън сградата, което ги изключва.

...общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване. - 38 ЗС

И още една вметка: Когато по-горе казвам, че ако се избере договорният режим, може да не се формират органите по ЗУЕС има едно ограничение. Не може да лишим напълно собствениците от възможността да ползват и се разпореждат с вещта. Да, сключването на договор е упражняване на това право, но не трябва да го ограничава до степен все едно е учредено ограничено вещно право. Това може да се изведе и от чл. 2 вр. чл. 1 вр. чл. 5 ал. І ЗУЕС (с договор се урежда управлението, не и правата и задълженията на собствениците, а тяхно право е да участват в управлението на ЕС).