Можем ли родата да си изберем домоуправител?

[seuvella]

Можем ли родата да си изберем домоуправител, наш човек, роднина, и да почнем да прилагаме феодалното право?
Не виждам проблем: мнозинство сме все пак като собственици...

Как мислите?

[kontrol]

Колко самостоятелни обекта има в етажната собственост?
Колко собственика има в етажната собственост?
Това е важно с оглед определяне на приложимия режим.

Управителят по ЗУЕС трябва да е собственик.
Може част от функциите да се възложат на трето лице.

[seuvella]

Колко самостоятелни обекта има в етажната собственост?

2

Колко собственика има в етажната собственост?

3

[kontrol]

Режимът за управлението по ЗУЕС не се прилага в такъв случай - вж. чл. 3 ЗУЕС.
ЗУЕС се прилага относно правата и задълженията на собствениците.

Интересен е въпросът дали подлежите на регистрация. Чл. 2 от НАРЕДБА № 3 ОТ 17 ЮНИ 2009 Г. ЗА СЪЗДАВАНЕ И ПОДДЪРЖАНЕ НА ПУБЛИЧЕН РЕГИСТЪР НА СГРАДИТЕ В РЕЖИМ НА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ витиевато и неясно ограничава до ЕС по ЗУЕС. Може би има предвид само тези, които които се управляват по ЗУЕС. Но самият ЗУЕС не поставя такова ограничение.

А какво разбирате под феодално право?

[seuvella]

Благодаря Ви за отговора!
Добре, ако приложим следната хитрина: дарим част от единия самостоятелен обект на децата... и той стане 4 собственика.... и ако хипотетично и другите съсобственици станат 2... т. е. съотношението е 4:2 и 2 самостоятелни обекта (обекти с нотариални актове!).. Какво се случва?

А какво разбирате под феодално право?

Феодално право, така както си го представям е, да се съберем болшиството собственици-роднини, да си създадем управителен съвет с нашси председател... и да почваме да мачкаме останалите: махни това, онова ми пречи, направи еди-кво си... И така да ги побъркаме с две думи... Да си измислим такси, разходи, екстри и те да ни цакат сухо на база "решение на УС" ...

[kontrol]

От значение е броят на обектите, не броят на собствениците (поне така беше по ПУРНЕС).
В етажни собствености по ЗС не се избира УС, а едноличен управител.
Управителят има само изпълнителски функции, решаващ орган е ОС.

[kirile]

Мнозинството в общото събрание се формира на база процент притежавани идеални части от общите части на сградата , които ги пише в нотариалните ви актове , погледнете ги и изчислете вашите хора колко процента притежават , тогава ще си отговорите на въпроса дали сте мнозинство. Можете да си изберете за управител ваш човек , но не забравяйте че трябва да изберете и контрольор , който не може да бъде в роднинска връзка с управителя , защото ще е налице конфликт на интереси , тъй като управителят е изпълнителен орган , а контрольорът контролен , който ревизира дейността на управителя. Дори да имате мнозинство в общото събрание и да вземете изгодни за вас решения , имайте в предвид че всеки собственик в преклузивен 14 дневен срок може да обжалва по съдебен ред взетите решения , ако те са незаконосъобразни и накърняват негови права. Аз лично в момента съм завел такова дело - сам срещу етажната собственост. Дано при вас опонентите ви етажни собственици да не знаят и да не си търсят правата. При мен този номер с мнозинството (болшивизма) не мина !

[seuvella]

A ako собственостите са 2 с два отделни входа с какво се случва?
В случая имаме 50/50% и ако никой от едната собственост не участва как се формира кворум за свикване на ОС?

[kontrol]

Мнозинството в общото събрание се формира на база процент притежавани идеални части от общите части на сградата [...]
не забравяйте че трябва да изберете и контрольор[...]
При мен този номер с мнозинството (болшивизма) не мина !

Не разбрах аргументите Ви:

• защо считате, че не се прилага чл. 3 ЗУЕС, респ. че мнозинството е на база дял в общите части
• защо контрольорът да е задължителен орган (ЗУЕС и теорията са на обратното мнение)
• какво общо има болшинството с болшевиките в случая

[kirile]

1. Не съм употребил думата дял , защото е относителна като понятие , а съм употребил думата притежаван процент идеални части от общите части на сградата. Математически се изчислява процента по ЗУЕС , дял се употребява в отменения ПУРНЕС , където всеки собственик на обект в сградата има 1 глас. При ЗУЕС вече не е така , затова ви казах да си погледнете и изчислите процентите.
2. Никъде в ЗУЕС не се употребява думата задължително по въпроса за избор на управител и контрольор , казва се само че избира. Откъде тогава си направихте извода , че избора на управител е задължителен , а избора на контрольор не е ?
3. Общото между болшивиките и болшивизма е че мнозинството (болшинството) прилага приомите на болшивиките "мнозинството решава" като по този изпитан метод болшинството взима и налага решения , които накърняват интересите на малцинството. Другата дума е дискриминация , тоест обратното на демокрация , за която претендираме , че имаме. Правата на всеки се разпростират до там , откъдето започват правата на другия ! Основен принцип на демокрацията ! Просто някои хора още не могат да се ориентират добре в новия ЗУЕС и са си въобразили , че с правомощията които са дадени на мнозинството могат да накърняват интересите и правата на малцинството. Не могат да разберат докъде се простира даденото пълномощие и мисля че това има нещо общо със злоупотреба с власт и превишаване на пълномощието.

[kontrol]

Ad 1.
1.1. Съжалявам, но "дял в общите части" е легално понятие на общия закон - чл. 40, 41 ЗС. Делът се измерва в идеални части (както и при съсобствеността). Няма изискване идеалните части да са определени в стотни. (Друг е въпросът, че заради чл. 15 и 17 ЗУЕС може да се наложи пресмятане; но при чл. 17 винаги може да се наложи пресмятане, напр. 67 % представени от 67 % кворум ~ 44 % .) По същество обаче няма разлика с неупотребяваното в закона "притежаван процент идеални части от общите части на сградата".
1.2. Все още не разбирам, защо считате, че при дадената фактическа обстановка чл. 3 ЗУЕС не намира приложение.

Ad 2.
Не считам за нужно да преразказвам теорията, но аргументи се черпят основно от чл. 10 и чл. 24 ал. V изр. 2 ЗУЕС.

Ad 3.
3.1. Прийомите на болшевиките са налагане на диктатура на пролетариата чрез революция. Поне така бил казвал чичко Ленин.
3.2. Иначе и на мен не ми харесва, че питането е в стил "как да прецакаме другарчето".

[seuvella]

3.2. Иначе и на мен не ми харесва, че питането е в стил "как да прецакаме другарчето".

Правилно забелязваш основното настроение...
Питанката беше как да контрираме подобни мераци...

[kirile]

Като пример мога да дам мое гражданско дело , което приключи. През 2007 г. много преди да съществува ЗУЕС имаме решение на ОС всеки собственик да внесе в касата на ЕС по 500 лева за предстоящи необходими ремонти. При вземането на това решение сме взели в предвид това , че всеки собственик притежава 1 апартамент (с разлика до 2 - 3 метра в квадратурата) и 1 гараж (с разлика 2 - 3 метра в квадратурата) , тоест приехме че всички собственици притежават равен дял и затова дължимата сума е еднаква за всички. Никой не е представил НА от който да се види точния процент идеални части , които притежава , а и по ПУРНЕС нямаше такова изискване. Да обаче някои собственици не изпълниха задължението си и не внесоха решената сума в касата. Затова се наложи през февруари 2009 г. преди влизането на ЗУЕС в сила да се заведат граждански дела по ПУРНЕС и се потърси сумата от длъжниците. На тези дела обаче длъжниците представиха НА и таблица с точно изчисление спрямо процентите на дължимите суми. Оказа се , че въз основа на това изчисление в проценти един от собствениците дължи не 500 лева , а 505 лева , а друг собственик дължи не 500 лева , а 495 лева. За разлика от 5 лева в решението на ОС съдът прецени , че е нарушена императивната наредба от ЗС , това прави решението на ОС нищожно и затова тези собственици не дължат и 1 стотинка. Моля за коментар на едно такова съдебно решение !

[kontrol]

При действието на стария ГПК и ПУРНЕС по протоколите на ЕтС се издаваха направо изпълнителни листове, като съдът ги контролираше от външна страна: дали са на ОС, дали има даден срок/ покана, дали са посочени конкретни лица и конкретни суми. ("не е в компетенциите на съда да проверява доколко определената от общото събрание и дължима от етажния собственик сума е правилно определена" - Опр. по в.гр.д. ВТОС, цит по Сиела; но - обр. - трябва да е конкретизирана и по време, и по видове разходи, за да може да се оспори впоследствие - същият съд, д. 65, 67)

Тогава теорията (напр. Боянов, 2004, стр. 212) приема, че решенията на ОС са многостранни сделки, ерго нарушението на закона е основание за нищожност - чл. 26 ЗЗД. Нищожността може да се прогласи без ограничение във времето.

Това становище не го подкрепям, т.к. ЕС е особен режим, който е и в обществен интерес, т.е. решенията не са чисто гражданскоправни. Освен това законът (тогава чл. 13 ПУРНЕС) изрично е предвидил срок за подаване на молба за отмяна: значи след срока не могат да се атакуват (не са нищожни) и при атакуване се отменят (а не прогласяват за нищожни). Законът, сега ЗУЕС още по-категорично, е посочил, че особената процедура и срок са за проверка за законосъобразност. Което също би било безсмислено, ако решенията на ОС имаха недействителност по гражданското право. Новият ЗУЕС засилва административния елемент като предвижда и АНО, осъществявана от кмета.

* след изтичане на преклузивния срок по чл. 13, ал. 2 от ПУРНЕС решението на ОС не може да се обжалва. Не подлежат на отмяна и решения, които не пораждат последици (правещи констатации напр.) - Р 981/ 2008 ВКС.
* решението на ОС не е административен акт; проверката по ПУРНЕС е само по законосъобразност; съдът е ограничен само с посочените в и.м. основания и не проверява служебно напр. свикването на ОС - Опр. 165/ 2010 ВКС

Новият ГПК на практика отмени ПУРНЕС относно извънсъдебните изпълнителни основания. Предполагам затова в този междинен период се е наложило да заведете граждански иск от името на ЕтС.

Решението на съда, според мен, по изложените преди няколко реда причини, е неправилно поради нарушение на материалния закон.

Дори решението да е станало неатакуемо, няма пречка ОС да приеме ново решение, с което да разпредели същата сума вече в съответствие със притежаваните дялове от общите части.

След влизането в сила на ЗУЕС вече ще имате право да заведете заповедно производство, макар и по чл. 410 ГПК.

С уточненията, които внася ЗУЕС, вече се вменява в задължение на собствениците, след като съобщението за протокола им е надлежно връчено, да го атакуват. Смятам, че в противен случай решението се заздравява и ще бъде нищожно само при липса на компетентност на ОС, липса на редовно ОС и др. особено тежки пороци, не и напр. при погрешно разпределение.

~~~~~~~~~
Ставру, Въпроси на ЕС, 2009 г. пише: Решенията на ОС са специфични гражданскоправни сделки с многостранен характер (стр. 58), при които не е необходимо съгласието на всички участващи и волеизявлението на всички засегнати лица (59) - потестативен характер (71), със своеобразна форма - протоколът и процедурата на провеждане (60).
Могат да бъдат отменени само положителни решения (73). Не могат - нецелесъобразни. На процедурни основания; при опорочена воля.
Нарушение на императивни законови норми води до отменимост или до нищожност. Нищожни са напр. извън компетентност (ограничаващи правото на собственост; изключването на етажен собственик; определянето на дялове, различни от тези по чл 40 ЗС /р. 71/1963 І ГО ВС/; по-лек кворум и мнозинство,; ограничаване правото на глас) и които въобще противоречат на принципите на правото и ЕтС - Велинов.
При отмяна последиците отпадат с обратна сила (79).

Съгласен съм, че определянето на незаконосъобразни дялове занапред е нищожно, дяловете се определят от закона, но определянето на незаконосъобразни вноски е само отменимо.
(М/у другото, Ставру (стр. 78) приема, че РС може да предпише мерки на собствениците или молителя, която възможност е може би полезна с оглед липсата на особена санкция ОС да откаже извършването на необходим ремонт и която възможност съществуваше по ПУРНЕС, но от която възможност ЗУЕС съзнателно се е отрекъл, поради което не съм съгласен с него в тази част.)

---------------
Допълнено:
Ако се следва логиката на ТР 1/ 2002 ОСГК ВКС (решенията на ОС на ТД), би могло възможността за обявяване на нищожност да се отрече почти напълно. Тези сделки-решения също имат вътрешновластнически елемент без необходимост от пълно съвпадение на волите, също се оспорват по специален спрямо общия гражданскоправен ред, също се преценява само законосъобразността (там и съобразеността с устава), също би се заобиколил преклузивният срок и следователно също би трябвало да са само "отменяеми". Според ТР нарушения в реда, кворума, свикването не водят до нищожност. Унищожаемо (по гр. право) може да е опороченото волеизявление на отделен индивид (което пък рефлектира на кворума за решението), не и решение на орган. Разлики: ТЗ изрично предвижда и категория "нищожни" решения на ОС - тези, които противоречат на отменящо предходното решение на събранието съдебно решение. (Но ТР разширява тази категория с невзетите, но протоколирани, и взетите извън компетентност решения.) Като че ли органният характер на ОС на ЕтС е по-слаб поради липсата на членствени правоотношения, но връзката отново не е чисто облигационна, че да се прилага ЗЗД.

[kirile]

Напълно съм съгласен с Вас , че последен вариант да се разреши проблема е ОС да вземе ново решение с което да разпредели законосъобразно дължимите суми , но този единствен вариант при нас не може да се получи по няколко причини :
1. След приключването на делата проведох такова ОС в което имаше точка в дневния ред да се вземе решение относно дължимите суми по бюджет 2008 г. от собствениците - длъжници , които обаче формират мнозинство в ОС и съвсем естествено мнозинството реши , че след като съдът е постановил че не дължат нищо значи не дължат и край на въпроса.
2. Собствениците на някои от обектите в сградата от 2007 г. до този момент са се променяли , за някои обекти по няколко пъти и дори в момента ОС да беше взело решение да се коригират задълженията за един отминал период на какво основание към днешна дата ще се взима решение за задължения на собственици , които не са били такива към миналия момент.